今年以来，长治市严格落实国家、省关于房地产市场平稳健康发展的各项决策部署，坚持因城施策控增量、去库存、优供给，全力稳定市场预期。受市场大环境及区域因素叠加影响，1-8月，全市房地产开发投资降幅明显扩大，房屋竣工指标大幅下行，商品房销售继续回落；住宅新开工实现小幅增长、定金及预收款保持正向增长，商品房待售面积持续去化。但企业资金压力仍然突出，区域市场分化进一步加剧，整体市场复苏基础依旧较为薄弱。现将具体运行情况分析如下：
一、房地产市场运行主要情况
（一）需求端：商品房销售同比回落，区域分化进一步加剧
1-8月，全市商品房销售面积140.2万平方米，同比下降17.8%，低于全省平均水平（-8.4％）9.4个百分点，居全省第10位。商品房销售额98.2亿元，同比下降13.9%，降幅较1-7月收窄6.6个百分点，8月单月销售规模较前月有所回升。
从房屋用途来看，住宅仍是拖累销售的核心因素。1-8月住宅销售面积116.9万平方米，同比下降21.1%，占全市商品房销售总面积的83.4%，下拉全市销售面积增速18.4个百分点。办公楼、商业营业用房等非住宅业态占比16.6%，同比增长4.3%，仅小幅上拉全市销售面积增速0.6个百分点，无法对冲住宅市场下行压力，整体市场交易活跃度总体偏弱。
（二）供给端：开发投资降幅进一步扩大，建设端结构性分化显现
1-8月，全市完成房地产开发投资66.2亿元，同比下降44.4%，低于全省平均水平（-24.1％）20.3个百分点，居全省第9位。房地产开发投资占全市固定资产投资比重为14.4%，对全市固定资产投资的支撑力度持续减弱。
从投资结构分析，各类物业投资全线下行。住宅完成投资52.5亿元，同比下降39.0%，占总投资的79.3%，仍是投资主体，下拉全市开发投资增速28.1个百分点；办公楼投资1.7亿元，同比下降43.5%，下拉全市开发投资增速1.1个百分点；商业营业用房投资4.5亿元，同比下降49.0%，下拉全市开发投资增速3.6个百分点；其他房屋投资7.5亿元，同比下降64.7%，下拉全市投资增速11.6个百分点，市场对非住宅项目投资意愿降至低位。
从县区房地产投资看，总体呈现两升十降的态势。平顺县完成投资0.7亿元，同比增长844.8%，沁源县完成投资1.7亿元，增长14.0%，但总量仅占全市房地产开发投资3.6%，仅上拉全市开发投资增速0.7个百分点。同比下降的县区中，潞州区完成投资43.2亿元，同比下降40.8%，占全市房地产开发投资65.2%，是全市房地产投资的基本盘，下拉全市开发投资增速24.9个百分点；潞城区完成投资0.4亿元，同比下降93.7%，长子县完成投资1.2亿元，同比下降78.5%，两者总量仅占全市房地产开发投资2.4%，但分别下拉全市开发投资增速5.1和3.6个百分点。虽然体量较小，但降幅较大，对全市固定资产投资的负向拉动作用排在前列。
从项目建设情况看，施工规模整体收缩，新开工出现结构性亮点，竣工指标承压明显。1-8月，全市房屋施工面积1147.6万平方米，同比下降20.8%；其中住宅施工面积861.7万平方米，同比下降22.8%，住宅在建规模大幅缩减。全市房屋新开工面积98.1万平方米，同比下降0.3%；其中住宅新开工面积77.7万平方米，同比增长3.0%，由1-7月的同比下降19.6%转为正增长，住宅项目开工出现回暖，但非住宅新开工依旧低迷。
房屋竣工节奏明显放缓。1-8月全市房屋竣工面积71.5万平方米，同比下降44.6%，降幅较1-7月扩大20.2个百分点，其中，住宅竣工面积49.8万平方米，同比下降53.5%；房屋竣工价值20.0亿元，同比下降45.7%。其中，住宅竣工价值13.8亿元，同比下降54.7%。8月单月竣工规模也同比下降98.3%，竣工指标由小幅回落转为深度下行，反映出项目盈利空间持续收窄，企业经营压力不断加大。
（三）库存情况：待售面积持续下降，去库存成效持续显现
截至8月末，全市商品房待售面积104.2万平方米，同比下降31.1%，较7月末再减少3.7万平方米，存量房源规模持续减少。其中，住宅待售面积90.8万平方米，同比下降30.8%，住宅去库存速度与整体市场基本同步。当前全市商品房库存继续回落，去库存工作稳步推进，市场供需结构持续优化。
（四）资金状况：企业到位资金大幅下滑，资金来源结构性矛盾突出
1-8月，全市房地产开发企业本年实际到位资金65.8亿元，同比下34.0%，房企整体资金面持续承压，行业仍处于深度去杠杆阶段。
细分资金来源来看，各渠道表现差异较大：企业自筹资金16.8亿元，同比下降60.4%，企业内部造血能力持续弱化；国内贷款1.5亿元，同比下降53.6%，银行信贷投放大幅收紧；个人按揭贷款9.7亿元，同比下降11.4%，按揭购房的资金补充作用明显减弱；定金及预收款27.7亿元，同比增长5.2%，成为资金来源中唯一正向增长板块，对销售预收回款形成一定支撑。综合来看，房企融资渠道收窄，资金高度依赖定金及预收款，资金来源单一化问题突出。
二、房地产市场运行需关注的问题
（一）市场预期偏弱，企业投资建设信心不足
1-8月全市房地产开发投资同比下降44.4%，投资收缩态势进一步加剧。从建设端来看，1-8月房屋施工面积同比下降20.8%。其中，住宅施工面积同比下降22.8%，住宅项目建设规模持续萎缩。虽然住宅新开工实现小幅正增长，但整体房屋新开工仅下降0.3%，非住宅开工依旧低迷；房屋竣工面积同比大幅下降44.6%，充分反映出房企对后市发展预期依旧谨慎。
（二）住宅市场复苏乏力，区域发展分化加剧
住宅作为市场核心支柱，市场下行态势没有得到扭转。1-8月住宅销售面积同比下降21.1%，住宅销售额同比下降18.9%，住宅交易持续走弱，居民观望情绪浓厚，刚需与改善型住房需求释放受阻。部分县域房地产市场开发近乎停滞,潞城区、黎城县房地产开发投资同比降幅均超过93%，长子县、沁县开发投资降幅接近80%。部分县域房地产市场活跃度近乎丧失，潞城区、武乡县房地产销售面积分别同比下降78.0%、50.3%。
（三）房企资金压力突出，多渠道资金同步收缩
1-8月房企资金到位同比下降34.0%，行业现金流风险持续上升。从四大核心资金渠道拆解来看，结构性矛盾愈发突出：一是传统融资渠道大幅收紧，国内贷款同比下降53.6%，银行对房地产行业信贷投放大幅缩减，外部融资基本受阻；二是企业自筹能力断崖下滑，自筹资金同比下降60.4%，房企自有资金储备枯竭，内部造血能力严重不足；三是个人按揭贷款负增长，购房信贷对企业资金的补充作用减弱；四是资金高度依赖定金及预收款这一单一正向增长渠道，如果后期销售出现波动，企业回款将面临较大不确定性。
（四）项目建设动能不足，竣工大幅下滑，远期供给存在隐忧
1-8月房屋竣工面积同比下降44.6%，住宅竣工面积同比下降53.5%，竣工指标深度负增长，项目交付节奏大幅放缓，一定程度上加剧购房者对期房的担忧。从远期供给来看，虽然住宅新开工实现小幅增长，但整体房屋施工规模、住宅施工面积仍在明显收缩。结合当前投资大幅下滑的现状，在建项目逐步收尾之后，未来一段时间新房市场可售房源将存在潜在变化，建设端“整体施工收缩、竣工大幅回落，仅住宅新开工微弱回暖”多重问题叠加，行业生产经营活跃度持续走低，房地产市场中长期发展动力不足。
三、促进房地产市场平稳健康发展的建议
（一）持续优化购房政策，稳固市场消费基本面
当前市场销售持续走弱，复苏基础尚不牢固。要继续落实购房首付下调、税费减免、公积金优化等利好政策，精准保障刚需和改善型住房合理需求。加强市场信息公开与正面宣传，及时发布市场运行数据、保交楼工作进展，打消购房者顾虑，稳定市场预期。同时畅通住房交易流通渠道，依托库存去化成效，进一步盘活存量房源，逐步激活住房消费市场。
（二）坚持分区精准施策，缩小区域市场发展差距
针对县区市场分化明显的现状，实行分类引导、因域施策。发挥潞州区核心引领作用，丰富产品业态，提升住宅品质，持续激活中心城区市场活力。对于具备发展潜力的县区，结合城镇化、乡村振兴补齐公共服务配套，培育本地住房需求。对于市场持续低迷的县域，严控新增房地产开发项目，把工作重心放在存量房源去化上，避免盲目扩张。多措并举推动各县区房地产市场协同发展。
（三）加大金融纾困力度，缓解企业资金紧张局面
紧盯房企融资难题，全面落实房地产金融支持政策。引导金融机构加大对优质房企、在建合规项目的信贷支持，适度投放开发贷、并购贷，拓宽企业外部融资渠道。严格落实资金闭环管理，确保资金优先用于在建工程和保交楼项目，严防资金挪用。持续优化个人按揭贷款办理流程，提升放款效率，扭转个人按揭贷款下滑态势，助力房企加快销售回款，切实打通融资与回款堵点，夯实企业资金保障。
（四）稳住项目建设节奏，守住保交楼工作底线
坚持稳施工、保建设的工作导向，督促房企合理安排施工计划，遏制房屋竣工、住宅施工规模持续下滑态势。常态化开展在建项目排查，对进度滞后、资金紧张的项目建立帮扶台账，压实各方主体责任，坚决防范项目缓建、停工风险。结合市场库存现状科学把控土地供应节奏，巩固住宅新开工回暖态势，按需引导新项目有序开工，逐步扭转整体建设指标下滑态势，稳住房地产建设基本盘。
